Vendre une finca à Ibiza ne se résume pas toujours à trouver le bon acheteur. Même lorsque tous les documents d’une propriété ont été vérifiés, des difficultés imprévues peuvent survenir lors de l’expertise immobilière destinée à l’obtention d’un prêt hypothécaire, compliquant le financement et retardant la signature de la vente.

Aujourd’hui, nous partageons une expérience récente chez Solana Ibiza, qui illustre une partie de notre travail souvent méconnue.

Vendre une finca à Ibiza avec des documents en règle

Il s’agissait d’une ancienne finca située en zone rurale, sans extensions récentes, dont toutes les surfaces construites étaient dûment inscrites au Registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad).

La documentation comprenait un relevé topographique, des plans de distribution et une cédula de habitabilidad (certificat d’habitabilité) récemment renouvelée.

Bref, nous pensions avoir fait tout le nécessaire.

Mais au moment de l’expertise immobilière pour le financement hypothécaire… les complications ont commencé.

Des différences de superficie entre le Cadastre et le Registre foncier

Bien que le relevé topographique corresponde à la superficie du terrain indiquée au Cadastre, le Registre foncier faisait apparaître une surface inférieure d’environ 14 %.

Cette différence, qui ne semblait pas constituer un obstacle majeur au départ, a finalement compliqué l’obtention du financement des acheteurs.

Les sociétés d’expertise immobilière consultées envisageaient d’établir leurs rapports, mais sous réserve que la superficie correcte du terrain soit préalablement inscrite au Registre foncier.

Face à cette situation, nous avons contacté de nombreuses sociétés d’expertise homologuées par la Banque d’Espagne, y compris celles qui ne disposaient pas de bureaux à Ibiza.

Nous leur avons expliqué les particularités de la propriété afin de trouver une solution permettant de simplifier les démarches.

Nous avons finalement trouvé une société d’expertise qui proposait une procédure plus simple pour avancer.

Rectification de la superficie au Registre foncier : plusieurs mois de démarches

Malgré cela, il a fallu établir devant notaire un acte de rectification de la superficie enregistrée du terrain, déposer les documents auprès du Registre foncier, mener à bien la procédure de notification aux propriétaires des parcelles voisines et obtenir finalement l’inscription de la superficie corrigée.

Le tout en répondant également à d’autres exigences documentaires de l’établissement bancaire.

Et quelle était la différence ? Environ 600 m² de terrain rural

Une superficie supplémentaire dont l’incidence sur la valeur globale de cette finca était relativement limitée par rapport à d’autres éléments, notamment les constructions existantes et leur situation au regard des règles d’urbanisme — des aspects auxquels nous accordons généralement une grande attention lors de l’examen d’une propriété.

Pourtant, cette différence de superficie inscrite au Registre foncier a fini par avoir des conséquences importantes sur le processus de financement.

Raconté ainsi, cela paraît simple. Mais il nous a fallu des mois pour résoudre la situation.

Des mois d’e-mails, d’appels téléphoniques, de documents, de démarches administratives et de coordination entre différents professionnels, jusqu’à obtenir une expertise acceptée pour le financement hypothécaire et mener la vente à son terme.

Vendre une propriété à Ibiza, c’est aussi anticiper les obstacles

Cette expérience nous rappelle que, avant de vendre une finca à Ibiza, il est essentiel de vérifier soigneusement les documents relatifs à la propriété.

Comparer les superficies cadastrales et enregistrées, examiner la documentation technique, vérifier la situation urbanistique des constructions et la validité des certificats peut contribuer à prévenir certaines difficultés lors d’une transaction immobilière.

Mais cette expérience montre également que, même lorsque tout a été soigneusement préparé, des exigences supplémentaires peuvent apparaître au cours du processus d’expertise et de financement.

Chez Solana Ibiza, nous considérons que notre travail ne consiste pas uniquement à trouver un acheteur. Il implique aussi d’accompagner vendeurs et acquéreurs tout au long du processus, de coordonner les différents professionnels et de rechercher des solutions lorsque des difficultés surviennent.

Car derrière une vente immobilière, il y a bien plus que la recherche d’un acheteur. Il faut aussi savoir surmonter les obstacles qui se présentent en chemin.